Aparılan təhlillər göstərir ki, bu ilin əvvəli ilə müqayisədə daşınmaz əmlak bazarında indi müəyyən aktivlik var. Elə bu səbəbdən proqnozlar səslənir ki, cari il ərzində daşınmaz əmlak bazarında orta qiymətin artımı qaçılmaz olacaq. Çünki təklif tələbə nisbətən azalıb. Təbii ki, təklifin azalması son nəticədə qiymətlərdə artıma təsir edir. Artıq ötən ilin cari dövrü ilə müqayisədə qiymətlərdə 15 faizədək artım müşahidə edilir.
Daşınmaz əmlak üzrə ekspert Elnur Azadov bildirir ki, qiymət artımında iki amilin əsas rolu var: "Bu amillərdən biri 2020-ci ildə daşınmaz əmlak bazarında toplanan alıcıların sayıdır. Hər il daşınmaz əmlak bazarında yeni alıcı kütləsi yaranır. Eyni zamanda da cari ildə də daşınmaz əmlak bazarında yeni alıcı kütləsi yaranıb. Bununla belə, ötən il əmlak almaq, investisiya yatırmağı planlaşdıranların çoxu mənzil ala bilmədiyi üçün hazırda mənzil almaqda iddialıdırlar". Lakin ekspert qeyd edib ki, 2017-2018-ci ilərin cari dövrü ilə müqayisədə bu il yeni tikilməkdə olan tikililərin sayında azalmalar var. Yəni, bu il tikilməyə başlayan yeni tikililərin, inşaatın həcmi azdır: "Bundan başqa, qiymət artımının digər səbəbi yeni başlayan layihələr, yeni normativlərlə bağlıdır. Əvvəllər 1 hektarlıq ərazidə 40 000 - 50 000 kvadratmetr inşa etmək mümkün idisə, indi yeni normativlərə görə, bu rəqəm 25 000 - 30 000 kvadratmetr arasındadır. Bu da inşaat şirkətlərinin fəaliyyətinə mənfi təsir edir. Tikintiyə görə rəsmi vergi və nəzarət mexanizmi də daşınmaz əmlakın baha başa gəlməsinə səbəb olur. Artıq yeni başlayan inşaat layihələrində 10-15 faizədək bahalaşma var. Bütün bunları nəzərə alaraq deyə bilərik ki, qiymət artımı gözləniləndir". Onu da bildirək ki, Vergi Məcəlləsinə edilən dəyişikliyə əsasən, bina tikintisi ilə məşğul olan şəxslərin vahid vergi rejiminə keçməsi əmlak bazarına müəyyən qədər təsir göstərib. Bu, qiymətlərdə müəyyən artıma rəvac verib. Bahalaşma əsasən, yeni tikililərin qiymətində özünü göstərib.
Daşınmaz əmlak bazarında tələbi artıran əsas səbəblərdən biri ekspertlərin fikrincə, ipoteka kreditləri ilə bağlıdır. Məlumdur ki, banklar tərəfindən vətəndaşlara müxtəlif həcmlərdə ipoteka kreditləri verilir, dövlət tərəfindən İpoteka və Kredit Zəmanət Fonduna kreditləşmə üçün dövlət büdcəsindən müəyyən məbləğ ayrılır. Eyni zamanda MTK-lar tərəfindən də mənzillərin ipoteka yolu ilə satışı həyata keçirilir.Hesablamalar göstərir ki, 2020-ci ildə ipoteka kreditlərinin verilməsindəki aktivlik əvvəlki dövrlərlə müqayisədə daha yüksək olub.
Burada xatırlatmaq lazım gəlir ki, pandemiya dövründə hökumət iqtisadi sektorlarda aktivliyi dəstəkləmək məqsədilə bir sıra qərarlar qəbul edib. Bunlardan biri də daşınmaz əmlak bazarı və tikinti sektorunun canlandırılması ilə əlaqədar 2020-ci ildə əlavə 80 milyon manat vəsaitin ipoteka krediti formasında bazara injektə edilməsi idi. Nəticədə 2020-ci ildə ipoteka kreditləri sahəsində aktivlik əvvəlki dövrlərlə müqayisədə daha yüksək oldu. Amma ekspertlər bu sahədə ciddi problemlərə də diqqət çəkir. Belə ki, ipoteka kreditlərindən əsasən dayanıqlı iş yeri və yüksək gəlirləri olan insanlar faydalana bilir. Halbuki, dövlət vəsaitləri hesabına verilən ipoteka, güzəştli mənzil layihəsi, kirayə mənzil layihəsi kimi layihələr əsasən aztəminatlı ailələrin mənzil probleminin həllinə və onların həyat şəraitinin yaxşılaşdırılmasına hədəflənib. Amma müəyyən edilmiş şərtlər bunun əksinə səbəb olub. Yəni bu imkanlardan daha çox gəliri olan insanlar istifadə edə bilir. İpotekaların 70-80 %-ini gəliri 1 000-1 500 manatdan yuxarı olan insanlar əldə edir. İqtisadçı Rəşad Həsənovun sözlərinə görə, gəlirə uyğun olaraq ipoteka hüququndan istifadənin məhdudlaşdırılması ilə bağlı mexanizm yoxdur: "Sizin bir neçə eviniz varsa, əlavə birini də dövlət vəsaitləri hesabına maliyyələşən ipoteka vasitəsilə əldə edə bilərsiniz. Güzəştli mənzil layihəsində də bənzər mexanizm var. Bu məhdudiyyətlərin olmaması qeyd edilən proqramların daha çox imkanlı sosial qrupların istifadə etməsinə yönəlməsinə və aztəminatlıların da bu imkanlardan istifadə şanslarının azalmasına gətirib çıxarır. Təbii ki, burda mövcud mexanizmə görə riski banklar öz üzərinə götürür.
Banklar da çalışır ki, daha yüksək gəliri olan müştərilərə bu kreditləri versinlər. Nəticədə proqramın əsas mahiyyəti itir. 6-7 evi olan insanlar növbəti evi bu imkanlardan istifadə etməklə alır və o evi də kirayəyə verərək kirayədən əldə etdikləri vəsaitlə ipotekanın aylıq ödənişini edirlər. Deməli sistemin özünün təkmilləşdirilməsinə ehtiyac var. Çünki proqramın özünün maliyyələşmə imkanları çox məhduddur. Müraciət kifayət qədər çoxdur. Vəsait ayrılandan üç gün sonra artıq sistemdə müraciət etmək imkanı qalmır. Ona görə də düşünürəm ki, tezliklə Azərbaycanda ipoteka sistemi təkmilləşdirilməlidir". Heab edilir ki, məhz bu təkmilləşmədən sonra ölkədə ipoteka kreditlərindən istifadə edənlərin sayının daha da artmasını müşahidə etmək olar. Belə vəziyyət ölkədə məşğulluq səviyyəsinin yüksəlməsi baxımından da vacib əhəmiyyət kəsb edir.
Ramil QULİYEV
