Hələ də davam edən koronavirus pandemiyası mənzil bazarında kəskin ümumdünya böhranına səbəb olub. Məsələ ilə bağlı "Bloomberg" agentliyi yazır ki, problemlər təkcə alqı-satqı sahəsinə deyil, həm də ev və mənzillərin icarəsinə təsir edib: "Biz bir çox insanların xərclərini ödəyə bilmədiyi üçün evlərini tərk etmək məcburiyyətində qaldığını görürük. Bu, Berlin, London, Paris və Romaya təsir edib".
O da qeyd edilir ki, yaranmış vəziyyət pandemiya öncəsi müəyyən edilmiş aşağı faiz dərəcələrinin və COVID-19 nəticəsində baş verən dəyişikliklərin birləşməsinin nəticəsidir. Belə ki, yeni mənzillərin tikinti tempi aşağı düşüb, ailələr daha az xərcləməyə başlayıb və evlərin satışa çıxarılması dayandırılıb.
Bildirilir ki, hökumətlər problemin optimal həllini tapa bilməyib və hakimiyyət əhali arasında gərginliyin dərəcəsini azaltmaq üçün müvafiq tədbirlərin görülməsini təklif edib. Belə ki, Kanadada əcnəbilərə mənzil satışının müvəqqəti olaraq qadağan edilməsi təklifi irəli sürülüb. Çində qiymətləri aşağı salmaq üçün tikinti sahəsində məhdudiyyətlərin tətbiqi fəal müzakirə olunub. "Bloomberg" agentliyi bazarda vəziyyətin 2008-2009-cu illərdəki maliyyə böhranından əvvəlki aylara çox bənzədiyini də əlavə edib. Bir çox ölkələrdə daşınmaz əmlak bazarında "köpük" təhlükəsi ortaya çıxıb. Beləliklə, dünya daşınmaz əmlakında baş verənlər yeni qlobal maliyyə böhranının yaranmasında tətikləyici rol oynaya bilər. Azərbaycanda da mənzil bazarı ilə bağlı maraqlı proseslər müşahidə edilir. Belə görünür ki, ölkədə mənzil alqi-satqısı daha çox bank sektorunun bu sahəyə diqqətindən asılı olacaq. Bunu köhnə və yeni mənzillərin alqı-satqısından da görmək olar. Belə ki, avqust ayında Bakıda təkrar mənzil bazarında 1 kvadrat metrin orta qiyməti 1696 manatdan 1646 manata düşüb.
"MBA Group" konsaltinq şirkətinin direktoru, əmlak məsələləri üzrə ekspert Nüsrət İbrahimovun sözlərinə görə, faiz nisbətilə ay ərzində azalma 2,95 faiz, il ərzində isə 1,73 faiz təşkil edib. O əlavə edib ki, ilkin mənzil bazarında isə 1 kvadrat metrin orta qiyməti 1401 manatdan 1428 manata yüksəlib. Ay ərzində artım 1,93 faiz, il ərzində isə 13,18 faiz təşkil edib. Ekspert köhnə binalarda mənzillərin ucuzlaşmasını struktur dəyişikliyi ilə əlaqələndirib: “İki il bundan əvvələ kimi 1970-ci ilə qədər tikilən mənzillərin ipoteka krediti ilə alınmasına banklar tərəfindən şərait yaradılırdı. Ancaq iki il bundan əvvəl 1970-ci ilə qədər tikilən köhnə mənzillərin kreditləşməsinə məhdudiyyət qoyuldu. Nəticədə zaman-zaman köhnə evlərin bazar portfelində payı artır və qiymət aşağı düşür, çünki həmin evlərin satışda sayı çox olsa da alıcısı azdır. Ancaq ilkin mənzil bazarında qiymətlərin bahalaşması bir neçə faktorla bağlıdır. Birinci faktor təklifin azalmasıdır. İkinci faktor tikintinin maya dəyərinin bahalaşmasıdır. Bu faktorlar son nəticədə ilkin mənzil bazarında qiymətlərin bahalaşmasına gətirib çıxarır”. Beləliklə, Azərbaycanda satışa çıxarılan yeni mənzillərin payı azalır. Əslində, köhnə mənzillərdə də eyni haldır. Sadəcə, bu mənzillərin alıcısı çox olmadığından, bazarda satışa çıxarılan belə evlərin sayı artır. Ümumilikdə isə Azərbaycanda da mənzil bazarında aktivlik yüksək deyil. Lakin burada dövlətin addımları əhaliyə kömək edir. Belə ki, Azərbaycanda ev almaq üçün ən sərfəli mexanizm dövlət xətti ilə ipoteka kreditidir. Bu növ kreditlər ölkədə 2006-cı ildən verilir və bugünə qədər dövlət 35,6 min mənzilin alınmasına 1,9 milyard manatdan çox borc verib. İpoteka kreditləri adi və sosial olmaqla 2 cür verilir. Onların fərqi maksimal məbləğində, müddətində və illik faiz dərəcəsindədir. Yəni əhalinin güzəştli təbəqəsinə maksimum 100 min manat, güzəştsiz təbəqəsinə maksimum 150 min manat kredit ayrılır. Maksimal müddət müvafiq olaraq 30 il və 25 il, illik faizin yuxarı həddi isə müvafiq olaraq 4 % və 8 %-dir. Azərbaycanda dövlətin ipoteka krediti mexanizmi uğurlu olduğundan, ölkədəki kommersiya bankları öz vəsaitləri hesabına da ipoteka krediti verməyə maraq göstərirlər. Amma bu məhsul 26 bankdan cəmi 5-də mövcuddur və onun illik faiz dərəcəsi dövlət ipotekası ilə müqayisədə nisbətən yüksəkdir - 9-15 % arasında dəyişir.
Kommersiya şərtləri ilə ipoteka kreditlərininin maksimal məbləği də yüksəkdir və bəzi banklarda bir neçə yüz min manata qədər verilir. Azərbaycanda mənzil almaq üçün bankdan ipoteka krediti götürməmək də olar. Belə ki, ölkədəki tikinti şirkətləri mənzillərinə müştəri tapmaq üçün daxili kredit mexanizmi tətbiq edirlər. Bu növ kreditlər orta hesabla illik 10 %-lə, maksimum 20 il müddətinə verilir. Məbləğə isə adətən məhdudiyyət olmur. Azərbaycanda evə sahib olmaq üçün dövlətin daha bir mexanizmi isə kirayə mənzildir. Belə ki, İpotela və Kredit Zəmanət Fondunun balansında olan mənzillərdə 24 il kirayə qalmaq, sonda isə həmin evlərə sahib olmaq mümkündür. Bu zaman mənzilin yekun dəyərinin 4 %-i (1 illik kirayə haqqı) bəri başdan ödənilməlidir. İpoteka kreditlərindən fərqli olaraq, burada vətəndaş yalnız Fondun təklif etdiyi mənzillər arasında seçim edə bilir, yəni istədiyi evdə kirayə qalmaqla onun sahibi olmaq imkanı yoxdur. Bundan başqa, həmin mənzil yalnız kirayə müddəti başa çatdıqdan sonra kirayəçinin mülkiyyətinə keçir, yəni dərhal adına çıxarış verilmir. Ötən dövr ərzində 1004 mənzil kirayə müqaviləsi rəsmiləşdirilməklə vətəndaşların istifadəsinə verilib. Hazırda Fondun balansında Bakı, Sumqayıt və Xırdalan şəhərləri üzrə 7 fərqli ünvanda vətəndaşların mənzil ehtiyaclarına uyğun 1, 2, 3 və 4 otaqlı kirayə mənzillər mövcuddur. Təklif edilən mənzillər vətəndaşların istirahəti üçün geniş həyətyanı sahəyə malik, əsas infrastruktur obyektlərə yaxın komplekslərdə yerləşir. Bütün mənzillər yeni və müasir tikinti materiallarından istifadə olunmaqla yüksək səviyyədə təmir olunaraq kombi isitmə sistemi (kombi cihazı daxil olmaqla), su, qaz, elektrik sayğacları ilə təchiz olunub, mülkiyyət hüquqları isə dövlət qeydiyyatına alınıb. Sənədlər Fonda təqdim edildikdən sonra ən qısa vaxtda - 3 iş günü ərzində müraciətə baxılması, müvafiq qərarın qəbul edilməsi, kirayə müqaviləsinin rəsmiləşdirilməsi və mənzilin vətəndaşa təhvil verilməsi prosesi tamamlanır. Məhz dövlətin addımları mənzil bazarında hələ ki, aktivliyi qoruyub saxlayır. Bundan başqa, ölkə xaricində də azərbaycanlılar mənzil məsələsində fəaldırlar. Məsələn, Azərbaycan vətəndaşları bu ilin yanvar-avqust aylarında Türkiyədə 858 mənzil alıb. Bu, ötən ilin eyni dövrləri ilə müqayisədə müvafiq olaraq 22,6 % çoxdur.
Ramil QULİYEV
