Firidun Xəlilov: "İpoteka almağa haqqı çatan, lakin onu ala bilməyən çoxlu sayda vətəndaş var"
Bəzi banklar ipoteka ilə mənzil alqı-satqısı zamanı kifayət qədər ağır və əlavə sənəd tələbləri irəli sürürlər. Təcrübədə görünür ki, bu tələblər həm alıcılar, həm də satıcılar üçün müəyyən çətinliklər yaradır.
Adətən alqı-satqı əqdlərində tərəflərin şəxsiyyətini təsdiq edən sənədlərin, bəzi hallarda isə doğum və ya nikah haqqında şəhadətnamələrin təqdim edilməsi normal hesab olunur. Lakin bəzi banklar ipoteka ilə mənzil satışı zamanı həm alıcının, həm də satıcının valideynlərinə aid sənədlərin də təqdim edilməsini tələb edirlər. Məsələn, evini satan şəxsdən 80-90 yaşlı valideynlərinin doğum və ya nikah haqqında şəhadətnamələrinin əsilləri istənilir.
Bu tələb vətəndaşlar arasında narazılıq yaradır. Çünki sual meydana çıxır: əgər mənzil satıcının adına rəsmiləşdirilibsə, əmlak üzərində hər hansı həbs və ya məhdudiyyət yoxdursa, qeydiyyatda olan şəxslərin razılığı alınırsa, onda valideynlərin sənədlərinin tələb edilməsinin hüquqi və ya praktik əsası nədir?
Bu tələblər doğrudanmı hansısa hüquqi risklərin qarşısını almaq məqsədi daşıyır? Vətəndaşların bilmədiyi, bankların nəzərə aldığı xüsusi hüquqi məqamlar varmı? Həm də maraqlıdır ki, belə sənədlər əsasən yalnız ipoteka ilə həyata keçirilən alqı-satqılarda tələb olunur, adi alqı-satqı əməliyyatlarında isə buna rast gəlinmir. Üstəlik, bu tələblər notariuslar tərəfindən deyil, məhz banklar tərəfindən irəli sürülür.
Bankların mənzil alan və satan şəxslərin valideynlərinə aid sənədləri tələb etməsinin hüquqi əsası nədir və bu tələblər nə dərəcədə zəruri və əsaslandırılmış hesab olunur?
Bu tələblərin əsasında bir neçə real hüquqi və praktiki risk dayanır, baxmayaraq ki, bunlar "qanunda birbaşa yazılmış öhdəlik" deyil, daha çox bankların öz daxili risk siyasətindən qaynaqlanan əlavə tədbirlərdir.
Birinci əsas Mülki Məcəllənin yaşayış sahəsi ilə bağlı normalarına bağlıdır. Qanuna görə, mənzildə qeydiyyatda olan ailə üzvləri - həyat yoldaşı (əmlak evlilik dövründə alınmayıbsa), valideynlər və övladlar - mülkiyyət hüququ başqasına keçsə belə, həmin əmlakdan istifadə hüququnu saxlaya bilirlər və onları qeydiyyatdan çıxarmaq istəyən mülkiyyətçi bu hüquqdan məhrum etdiyinə görə onlara kompensasiya ödəməlidir. Yəni mənzil sənəd üzrə tam təmiz görünsə də, əgər satıcının valideynləri orada qeydiyyatda olub və ya olubsa, onların gələcəkdə istifadə hüququ irəli sürmək ehtimalı qalır. Bank illərlə davam edəcək ipoteka müddətində bu riski qabaqcadan bağlamaq istəyir, ona görə də ailə əlaqəsini (doğum, nikah şəhadətnaməsi vasitəsilə) və qeydiyyat tarixçəsini aydınlaşdırmağa çalışır.
İkinci əsas vərəsəlik hüququ ilə bağlıdır. Mülki Məcəllənin 1193-cü maddəsinə əsasən, miras qoyanın uşaqları, valideynləri və arvadı (əri) vəsiyyətnamənin məzmunundan asılı olmayaraq mirasda məcburi paya malikdirlər. Əgər satılan əmlak vaxtilə miras və ya vəsiyyət yolu ilə satıcıya keçibsə, valideynlərin (xüsusən yaşlı və əlilliyi olanların) bu əmlaka qarşı gec üzə çıxa biləcək məcburi pay tələbi nəzəri olaraq mümkündür. Bank uzunmüddətli kreditin təminatı olan əmlakın gələcəkdə məhkəmə mübahisəsinə düşməsindən qorunmaq üçün bu cür ailə-vərəsəlik zəncirini əvvəlcədən yoxlamağa üstünlük verir.
Üçüncü tərəfdən, bu, həm də müştərini tanıma (KYC) və ailə əlaqələrinin yoxlanması praktikasının bir hissəsi ola bilər - bank kredit verərkən tərəflərin yaxın qohumluq dairəsini sənədləşdirməyi öz daxili nəzarət prosedurlarına daxil edə bilər.
Notarius isə yalnız konkret alqı-satqı əqdinin qanunla tələb olunan minimum şərtlərini (tərəflərin şəxsiyyəti, mülkiyyət sənədi, məhdudiyyətin olmaması, tərəflərin razılığı) yoxlamaqla kifayətlənir - onun məsuliyyəti həmin əqdin etibarlılığı ilə məhdudlaşır. Bank isə əmlakı illərlə girov saxlayacağı üçün qanunun minimumundan kənara çıxaraq, öz mülahizəsi ilə əlavə təminat sənədləri tələb edir. Buna görə də bu tələb hər bankda fərqli ola bilir, qanunla vahid standart kimi müəyyənləşdirilməyib və adi (kreditsiz) alqı-satqılarda adətən rast gəlinmir. Praktiki baxımdan tələb həddən artıq genişləndirildikdə (məsələn, 80-90 yaşlı valideynin əslində nə qeydiyyatda olduğu, nə də əmlaka hər hansı iddiası olan biri olduğu aydın olduğu halda) bu, vətəndaş üçün artıq yük yaratdığı qədər, əsassız da görünə bilər, çünki qanun bankı bu sənədləri konkret tələb etməyə məcbur etmir, bu sadəcə bankın riskdən potensial qorunma vasitəsidir.
Əmlak məsələləri üzrə ekspert Firidun Xəlilov məsələ ilə bağlı “Bakı-Xəbər” qəzetinə açıqlamasında bildirib ki, hazırda ipoteka kreditlərinin əldə olunması üçün kifayət qədər ağır və mürəkkəb prosedurlar mövcuddur.
Ekspertin sözlərinə görə, ipoteka krediti almaq hər kəs üçün mümkün olmur, kredit əldə edənlər isə sonradan əlavə çətinliklərlə üzləşirlər: "Banklar elə göstəricilər tələb edirlər ki, həmin normativlərə cavab verən şəxslərin bir çoxu mənzili nəğd vəsait hesabına almaq imkanına malik olur. İpoteka krediti bir şəxsin adından digər şəxsin adına keçirildikdə isə şərtlər daha da sərtləşdirilir.
Bunun əsas səbəbi odur ki, bu tələbləri banklar özləri müəyyənləşdirmirlər. Söhbət Mərkəzi Bankın və Azərbaycan İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun qarşıya qoyduğu şərtlərdən gedir. Kredit verən tərəf əmin olmaq istəyir ki, ayrılan vəsait təyinatı üzrə istifadə olunur və mümkün risklər minimuma endirilir. Bu risklərin müəyyən hissəsi də bankların üzərinə düşür.
Xüsusilə ipoteka krediti başqa şəxsə ötürüldükdə tələblər daha da sərt olur. Bir şəxs ipoteka öhdəliyini tam yerinə yetirmədən mənzili başqa şəxsə satdıqda, ilkin ipoteka ilə müqayisədə daha çox sənəd və təminat tələb edilir. Banklar bu yolla özlərini mümkün risklərdən sığortalamağa çalışırlar.
Yeni alıcının daha etibarlı olması üçün ondan mənzilin dəyərinin müəyyən hissəsini nağd şəkildə ödəməsi tələb oluna bilər. Bəzi hallarda isə tərəflər arasında qohumluq əlaqələrinin olub-olmaması araşdırılır və bununla bağlı əlavə sənədlər istənilir. Bu araşdırmaların aparılması birbaşa əməliyyatçı bankın məsuliyyətidir.
Sonradan məlum olarsa ki, tərəflər arasında qohumluq əlaqəsi var və müqavilənin dəyişdirilməsi əslində imtiyazlı ipotekanın yaxın şəxslərə ötürülərək vəsaitin nağdlaşdırılmasına xidmət edir, bu, mübahisəli və hətta korrupsiya riski yaradan hal kimi qiymətləndirilə bilər. Məhz buna görə banklar öz risklərini azaltmaq üçün şərtləri daha da sərtləşdirirlər.
"Onsuz da hazırda ölkədə ipoteka almağa haqqı çatan, lakin onu ala bilməyən çoxlu sayda vətəndaş var. Belə olan halda banklar müraciət edənlər arasından ən az riskli namizədləri seçməyə çalışırlar”, – deyə ekspert vurğulayıb.
Firidun Xəlilov hesab edir ki, çıxış yollarından biri ipoteka vəsaitlərinin daha çox ailəni əhatə etməsidir:
"Çox yaxşı olardı ki, eyni məbləğ hesabına 2-3 min ailəyə deyil, 10-15 min ailəyə ipoteka krediti verilsin. Bundan əlavə, dövlət vəsaiti hesabına verilən ipoteka kreditlərinin əsasən birinci əl mənzillərə yönəldilməsi daha səmərəli olardı.
Çünki ipoteka kreditləri əsasən ikinci əl mənzillərə yönəldildikdə həmin əmlakların qiyməti artır. Birinci əl mənzillərin bir hissəsinin çıxarışı olmadığı üçün onların bazar dəyərinə də mənfi təsir göstərir. Güzəştli ipotekalar birinci əl mənzillərə yönəldilsə, bu həm tikinti sektorunda yeni iş yerlərinin yaranmasına səbəb olar, həm də ikinci əl mənzil bazarında süni qiymət artımının qarşısını alar".
Dəniz NƏSİRLİ
