Daşınmaz əşyalar üzərində mülkiyyət hüququnun qorunması hüquqi dövlətin əsas prinsiplərindən biridir. Bununla yanaşı, mülki dövriyyənin sabitliyi də eyni dərəcədə vacib hüquqi dəyər hesab olunur. Məhz bu iki dəyərin, yəni əsl mülkiyyətçinin hüququnun və əşyanı əldə etmiş üçüncü şəxsin maraqlarının toqquşduğu hallarda hüquqi mübahisələr yaranır. Bu zaman həll edilməli əsas məsələ əşyanın əsl mülkiyyətçiyə qaytarılması, yoxsa onu sonradan əldə etmiş üçüncü şəxsin hüquqlarının qorunmasından ibarətdir.
Ali Məhkəmə tərəfindən daşınmaz əşyalara dair əşya hüquqlarının əldə edilməsində üçüncü şəxslərin vicdanlılığı ilə bağlı vahid məhkəmə təcrübəsini müəyyən edən mühüm qərardad qəbul edilib.
Ali Məhkəmədən bildirilib ki, problemin mahiyyəti aşağıdakı kimidir:
Son illər məhkəmə təcrübəsində tez-tez rast gəlinən hallardan biri daşınmaz əşyanın saxta sənədlər, etibarnamələr əsasında və ya digər hüquqazidd yollarla əsl mülkiyyətçinin əlindən çıxaraq sonradan bir və ya bir neçə şəxsə satılması ilə bağlıdır. Bir müddət sonra həqiqi mülkiyyətçi hüququnun pozulduğunu aşkar edərək mənzilin geri qaytarılmasını tələb edir. Bu zaman məhkəmə qarşısında iki mənafe dayanır:
• Əmlakından iradəsi xaricində məhrum olmuş əsl mülkiyyətçinin mənafeyi;
• Əmlakı əldə edərkən dövlət reyestrinin məlumatlarına etimad etmiş vicdanlı üçüncü şəxslərin mənafeyi.
Hər iki tərəf müəyyən mənada hüquqi müdafiəyə layiq görünür. Belə ki, mülkiyyətçi heç bir günahı olmadan əmlakını itirib, üçüncü şəxs isə əşyanı ona özgəninkiləşdirən şəxsin dövlət reyestrində mülkiyyətçi kimi qeydiyyatda olduğunu görüb, notarial qaydada müqavilə bağlayıb və əşyanın dəyərini ödəyib. Belə vəziyyətdə hansı tərəfin hüququnun üstün tutulacağı hüququn ən mürəkkəb məsələlərindən biridir.
Vicdanlı əldəetmə nədir?
Qərardadda vurğulanır ki, əşya hüquqlarının əldə olunması baxımından vicdanlılıq dedikdə, vəziyyətin tələb etdiyi bütün diqqətin göstərildiyi halda, hüququn qazanılmasına dair hansısa maneənin varlığının obyektiv olaraq fərqində olmamaq başa düşülür.
Sadə dillə desək, üçüncü şəxs daşınmaz əşyanı əldə edərkən bütün zəruri diqqəti göstərib, lakin buna baxmayaraq, satıcının əslində əşyaya sərəncam vermək səlahiyyətinin olmadığını bilməyibsə, o, vicdanlı əldə edən hesab edilə bilər.
Dövlət reyestrinə etimad niyə vacibdir?
Mülki dövriyyənin sabitliyi, başqa sözlə, daşınmaz əmlak bazarının işləməsi üçün şəxslər dövlət reyestrindəki məlumatlara etibar edə bilməlidirlər. Əgər alıcılar reyestrdə göstərilən məlumatların düzgünlüyünə güvənə bilməsəydi, hər bir alqı-satqı əməliyyatı ciddi hüquqi risk daşıyardı. Bu isə daşınmaz əmlak bazarında qeyri-müəyyənlik yaradar, investisiyaları azaldar və mülki dövriyyəni çətinləşdirərdi.
Məhz buna görə qanunvericilik bir qayda olaraq reyestrdəki qeydə etibar edən şəxslərin hüquqlarını qoruyur. Lakin bu qoruma mütləq xarakter daşımır, qanunla nəzərdə tutulmuş hallarda vicdanlılığın qorunması istisna olunur.
Üçüncü şəxs hər zaman qorunurmu?
Qərardadın əsas mesajlarından biri də budur ki, qanun formal olaraq vicdanlı əldə edən görüntüsü yaradan şəxsi deyil, həqiqətən, vicdanlı olan şəxsi qoruyur. Başqa sözlə, vicdanlı əldəetmə institutu hüquqazidd hərəkətləri qanuniləşdirmək vasitəsi deyil. Bu institut yalnız dürüst şəkildə mülki dövriyyədə iştirak edən şəxslərin müdafiəsinə xidmət edir.
Bəs, mülkiyyətçi ilə üçüncü şəxsdən hansının hüququ üstün tutulmalıdır?
Ali Məhkəmə göstərir ki, bunun müəyyənləşdirilməsi üçün hər bir iş üzrə məhkəmələr tərəfindən qərardadda göstərilən mərhələlər üzrə araşdırma aparmalıdır. Yalnız bu suallar cavablandırıldıqdan sonra mübahisənin hansı tərəfin xeyrinə həll edilməli olduğu müəyyən edilə bilər.
Qərardadın əsas məqsədi əsl mülkiyyətçi ilə əşyanı sonradan əldə edən üçüncü şəxs arasında seçim etmək olmayıb, məhkəmələrin eyni kateqoriyadan olan işlərə fərqli yanaşmasının qarşısını almaq və hüquqi müəyyənliyi təmin etməkdən ibarətdir. Qərardad daşınmaz əmlak mübahisələrinin həllində yeni və daha aydın hüquqi çərçivə formalaşdırır.
Bu sənəd ilk dəfə olaraq vicdanlı əldəetmə institutunun tətbiqinin sərhədlərini, vicdanlılığın müəyyən edilmə meyarlarını, sübutetmə qaydalarını, vicdanlılığı istisna edən halları və daşınmaz əşyalara dair hüquqların əldə edilməsində qeydiyyat orqanının və notariat sisteminin rolunu və məsuliyyətini sistemli şəkildə izah edir.
