Dövlət Neft Fondu (ARDNF) investisiya portfelinin qurulması zamanı, eləcə də onun gəlirliliyinin və risklərinin qiymətləndirilməsini apararkən beynəlxalq ən yaxşı təcrübəyə müvafiq olaraq hər hansı bir əqdin risk və gəlirlilik göstəriciləri əsas götürülməklə deyil, bu işi bütün investisiya portfeli səviyyəsində icra edir.
Baki-xeber.com xəbər verir ki, bu barədə fondun, son günlər ARDNF-in investisiyaları ilə bağlı yer alan qərəzli fikirlər barədə yaydığı açıqlamada deyilir.
Məlumatda qeyd edilir: "Buna müvafiq olaraq, ARDNF-nin bugünkü investisiya portfeli aktiv növləri, strategiyalar, regionlar, ölkələr və valyutalar da daxil olmaqla fərqli parametrlər üzrə kifayət qədər şaxələndirilmişdir və bu baxımdan Fondun icra etmiş olduğu hər hansı bir konkret əqdin üzləşə biləcəyi qısamüddətli mənfi şokların ümumi portfelin gəlirliliyinə təsiri minimuma endirilmişdir. Digər tərəfdən, şəffaflıq göstəricilərinə görə dünyanın ən öndə gedən suveren fondlarının biri olaraq ARDNF investisiya portfelinin tərkibi və invidual investisiyalar da daxil olmaqla portfel ilə bağlı bütün məlumatları ictimaiyyətə açıqlayır.
Yuxarıda qeyd olunanlara müvafiq olaraq ARDNF-nin daşınmaz əmlak portfeli də regionlar, sektorlar və strategiyalar üzrə birbaşa, fondlar və müştərək investisiyalar vasitasilə daha da diversifikasiya olunmuş tərkibə malikdir. Bu da öz növbəsində, daşınmaz əmlak portfelinin bir hissəsi itkilərlə üzləşdiyi halda portfelin digər hissələrindən əldə edilən gəlirlər hesabına ümumi müsbət gəlirliliyin qorunub saxlanılmasına töhfə verir. Qeyd edilən uğurlu diversifikasiya siyasətinin nəticəsidir ki, ötən ilin nəticələrinə əsasən daşınmaz əmlak portfelinin 2018-ci il üzrə məzənnə fərqi nəzərə alınmadan gəlirliliyi 9,9% təşkil etmişdir. Daşınmaz əmlak portfelinin gəlirliliyi ilə bağlı daha ətraflı məlumat ilə aşağıdakı cədvəldə tanış olmaq olar:
Portfelin hissəsi
Daşınmaz əmlak portfelin-dəki çəkisi
İl ərzində əldə edilən gəlirlilik (məzənnə fərqi nəzərə alınmadan)
İl ərzində əldə edilən gəlirlilik (ABŞ dollarında)
İnvestisiya başlanılandan keçən ilin sonuna qədər gəlirlilik (məzənnə fərqi nəzərə alınmadan)
İnvestisiya başlanılandan keçən ilin sonuna qədər gəlirlilik (ABŞ dollarında)
Birbaşa investisiyalar
47,4%
1,48%
-3,26%
32,4%
13,36%
Fond investisiyaları
34,5%
15,76%
13,18%
47,01%
44,13%
Müştərək investisiyalar
15,4%
42,03%
39,13%
52,66%
Borc öhdəliklərinə yatırım edən fondlar
2,7%
13,81%
13,76%
14,88%
Ümumi portfel
9,9%
6,06%
48,83%
28,55%
Digər tərəfdən, uzunmüddətli dövrdə özünü doğruldan aktiv növü olaraq daşınmaz əmlak investisiyalarının gəlirliliyi haqqında fikirlər hansısa bir ilin nəticələrini yox, tam investisiya periodunu nəzərdə tutmalıdır. Belə ki, ümumilikdə daşınmaz əmlak yatırımlarına başlanılandan (2012-ci ildən) 2018-ci ilin sonuna qədər orta illik gəlirlilik məzənnə fərqi nəzərə alınmadan təxminən 6,65% olmuşdur ki, bunun əsasında da ARDNF-nin daşınmaz əmlaka yatırdığı investisiyaların özünü doğrultduğunu demək mümkündür.
ARDNF-nin Londonun “West End” səmtində, Seynt Ceyms 78 ünvanında yerləşən daşınmaz əmlak obyektinin 2018-ci ildə müşahidə olunan gəlirliliyinə gəldikdə isə, qeyd etmək istərdik ki, daşınmaz əmlak obyektinin dəyərinə təsir edən ən vacib amillərin arasında obyektin icarəyə verilmiş hissəsi, onun hazırkı icarədarlarının kimliyi, icarə müddətinin sonuna qalan vaxt xüsusi yer tutur. Buna uyğun olaraq icarədarların icarə müqaviləsinə xitam verməsi baş tuta bilən haldır ki, bu da daşınmaz əmlak obyektinin qiymətinə əsaslı təsir göstərə bilər. Lakin bu kimi təsir müvəqqəti xarakter daşıyır və əmlaka yeni icarədarlar cəlb edildikdən sonra onun qiyməti artım nümayiş etdirir.
London daşınmaz əmlak obyektinin icarədarı olan icarənin bitmə müddətinin sonu 2023-cü il olmasına baxmayaraq HSBC bankının daxili strateji planına əsasən bank 2018-ci ilin ortasında icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam vermək qərarına gəlmişdir ki, bunun nəticəsində də ARDNF-yə 34,7 milyon funt sterlinqi həcmində vəsait ödənilmişdir. Hal-hazırda binada icarədarın olmaması binanın təmirinə münbit şərait yaradır ki, bunun nəticəsində binanı daha əlverişli şərtlərlə icarəyə vermək imkanı yaranacaq. Sözügedən təmirin yekunlaşdırılması 2020-ci ilin sonuna nəzərdə tutulub. Təbii ki, yuxarıda da qeyd olunduğu kimi, daşınmaz əmlak obyektinin qısamüddətli dövrdə icarədarsız qalması səbəbindən 2018-ci ilin sonunda aparılan qiymətləndirmə nəticəsində binanın dəyəri azalıb, lakin Londonun tarixi mərkəzində yerləşən bir daşınmaz əmlak obyekti olaraq, yeni icarədarların cəlbindən sonra binanın dəyərinin yüksəlməsi gözlənilir. Bundan əlavə olaraq qeyd edilməlidir ki, bu daşınmaz əmlak obyektindən gələn gəlirlilik investisiya ediləndən indiki dövrədək ingilis funt sterlinqində 4,4% təşkil etmişdir və bu da obyektin yerləşmə yeri və digər xüsusiyyətləri nəzərə alınmaqla kifayət qədər yaxşı göstəricidir.
Rusiyanın Moskva şəhərində Tverskaya 16 ünvanında yerləşən daşınmaz əmlak obyektinə gəldikdə isə, qeyd etmək istərdik ki, bu obyektdə də müvafiq təmir işləri aparılmaqdadır. Belə ki, obyektin ticarət hissəsi təmir işləri ilə təkmilləşdirmədən sonra tam olaraq H&M şirkətinə icarəyə verilmişdir. Hal-hazırda isə obyektin ofis hissəsində təmir işləri davam etməkdədir və bu işlərin yaxın gələcəkdə yekunlaşması nəzərdə tutulub. Təbii ki, bu işlər başa çatdıqdan və yeni icarədarlar cəlb edildikdən sonra obyektin dəyərinin artımı gözlənilir.
Digər tərəfdən, son illərdə rus rublunun digər valyutalara qarşı məzənnəsində müşahidə olunan volatillik də Rusiya bazarında bir çox aktivlərin, eləcə də daşınmaz əmlak obyektlərinin xarici valyutada ifadə olunan qiymətlərinə mənfi təsir etmişdir. Buna müvafiq olaraq, qeyd olunan səbəbdən ARDNF-nin Rusiyada sahib olduğu daşınmaz əmlak obyektinin də xarici valyutada ifadə olunan zərərinin böyük hissəsini valyuta itkisi təşkil etmişdir. Qeyd olunanlara əlavə olaraq bildirmək istərdik ki, adıçəkilən daşınmaz əmlak obyektinin yerləşmə yerinin əlverişliliyi və digər amilləri nəzərə alaraq uzunmüddətli dövrdə bu obyektin gəlirliliyinin yüksələcəyinə inanırıq.
Eyni zamanda vurğulamaq istərdik ki, kifayət qədər diversifikasiya edilmiş daşınmaz əmlak portfelinin cəmi 2,2%-ni təşkil edən daşınmaz əmlak obyektinin mənfi gəlirliliyinə baxmayaraq ümumi daşınmaz əmlak portfelinin gəlirliliyi 2018-ci ildə 9,9% təşkil etmişdir.
Aktivlərinin həcmi 15 trln rubla yaxın (Rusiya bazarında 16,2% pay ilə ikinci yer), 77 mindən çox işçisi olan VTB Bank Rusiya Federasiyasının sistem əhəmiyyətli banklarından biridir və ölkənin makroiqtisadi artım templərinin bankın vəziyyətinə birbaşa təsiri mövcuddur. 2018-ci il Rusiyada iqtisadi aktivliyin artması (ÜDM artım tempi 2,3%), ölkənin maliyyə dayanaqlılığının möhkəmlənməsi (neftin qiymət dəyişkənliyinin iqtisadi artım tempinə təsirini azaltmaq üçün təqdim olunmuş yeni büdcə qaydası) ilə səciyyələnmişdir. Qeyd olunan iqtisadi artım öz növbəsində bank sektorunda da müsbət tendensiyalarla müşahidə olunmuşdur. VTB Bankın bütün istiqamətlərdə bazar mövqeyi və payı möhkəmlənmişdir. 2018-ci il VTB Bank üçün mütləq rəqəmlər (mənfəətin və aktivlərin artması, kredit portfelində müsbət dinamika və s.) baxımından uğurlu il olsa da, təəssüf ki, bankın bazar dəyərində azalma tendensiyası müşahidə olunmuşdur. Qeyd etmək olar ki, 2018-ci il qlobal səhm bazarları üçün ümumiyyətlə uğurlu il olmamışdır və bütün aparıcı ölkələrdə səhm investorları itkilərlə üzləşmişdir. VTB Bankın səhmlərinin qiymətinin düşməsi analitiklər tərəfindən müxtəlif səbəblərlə əsaslandırılsa da, əsas makroiqtisadi səbəblərdən biri Rusiya Mərkəzi Bankının sərt monetar siyasət ve prudensial nəzarət həyata keçirməsi ilə əlaqədardır. İlin əvvəlində Mərkəzi bank əsas uçot dərəcəsini aşağı salmağa başlasa da, ilin ikinci yarısından etibarən inflyasiya dərəcəsinin artması fonunda uçot dərəcələrini yenidən qaldırmağa başlaması (ilin sonuna 7,75% təşkil etmişdir), eləcə də ƏDV-nin artmasının (2019-cu ilin yanvar ayından 20%-ə qədər) yaratdığı neqativ gözləntilər bankın səhmlərinin qiymətinə öz mənfi təsirini göstərmişdir. Digər bir önəmli məqam Mərkəzi Bank tərəfindən “Bazel III” standartının tətbiq olunması ilə əlaqədardır. Bu standartın ani olaraq tətbiq olunmasının VTB Bankın kapital yetərliliyi üzərində əhəmiyyətli təzyiqlər yaradacağı (və hətta əlavə kapital cəlb etməyə məcbur olacağı gözlənilirdi) gözləntiləri maliyyə birjalarında bankın səhmləri üzərində əlavə mənfi təzyiqlər yaratmışdır.
Bundan savayı, Rusiya Federasiyasına qarşı tətbiq olunan beynəlxalq maliyyə sanksiyalarının Rusiya dövlət bankları üçün beynəlxalq maliyyə bazarlarından ucuz kapital cəlb etmə imkanını faktiki olaraq yoxa endirməsi və sanksiyaların davam etməsi ( məs. Rusiyanı SWIFT sistemindən ayırma) fonunda VTB Bankın səhm qiymətlərində volatilliyin hələ müəyyən müddət davam edəcəyini gözləmək olar.
Sonda bir daha qeyd etmək istərdik ki, ARDNF-nin investisiya strategiyasının mahiyyətinə uyğun olaraq yatırımlar qısamüddətli dövrdə spekulyativ məqsədlər üçün deyil, məhz uzunmüddətli dövr üçün nəzərdə tutulur ki, onların da səmərəliliyinin qiymətləndirilməsində bu amil nəzərə alınmalıdır.
Fondun investisiya fəaliyyəti barədə bu sahədə təcrübəsi olmayan, portfel idarə edilməsi sahəsində məlumatsız bəzi şəxslər tərəfindən səriştəsiz “təhlillərin” aparılması, həqiqəti əks etdirməyən məlumatların Fondla dəqiqləşdirilmədən ictimaiyyətə çatdırılması Fonda qarşı qarayaxma kampaniyasının aparıldığının və qərəzli mövqeyin göstəricisidir".
