Ölkənin daşınmaz əmlak bazarında son dövrlərdə özünü qabarıq şəkildə göstərən hallardan biri də qiymətlərin tədricən yüksəlməsi və bəzi istiqamətlər üzrə mövsümə uyğun olaraq belə enməməsidir. Araşdırmalar göstərir ki, ölkədə, xüsusən də paytaxt Bakıda təkrar mənzillərin qiyməti getdikcə bahalaşır. Yeni mənzillərin qiymətində isə artım bununla müqaiysədə cüzidir.
Bundan fərqli olaraq, həyət evlərinin qiymətində bahalaşma daha çox nəzərə çarpır. Təkcə iyul ayı ərzində həyət və bağ evlərinin qiymətində 6.11 faiz artım olub. Ekspertlər qeyd edir ki, artım mövsümi xarakter daşıyır. Belə ki, yay mövsümündə həyət və bağ evlərinə tələbat artır. Amma yuxarıda qeyd olunduğu kimi, daşınmaz əmlakın digər istiqamətləri üzrə də artım var.
Məsələ burasındadır ki, hər il yay aylarında əmlak bazarında qiymətlərdə ucuzlaşma müşahidə edilsə də, bu il bu nəzərə çarpmayıb. Özü də bu o zaman baş verir ki, alqı-satqı əməliyyatlarının dinamikasında zəifləmə müşahidə edilir. Xüsusən də mənzillərin nağd alışında xeyli azalma var. Eyni zamanda ipoteka ilə alqı-satqıya cəlb olunan əmlakların sayı da xeyli aşağı düşüb. Buna baxmayaraq, qiymətlər ucuzlaşmır. Ekspertlər hesab edir ki, bu daha çox ilkin bazarın təsiri ilə bağlıdır.
Təhlillərə görə, ilkin mənzil bazarında qiymətlər ucuz olmasa da, tətbiq olunan yeni qaydalara görə artıq ilkin mənzil bazarında qiymət artımına təsir göstərən amillərin sayı artıb. Məsələn, əvvəllər 15-20 sot torpaqda çoxmənzilli bina tikmək mümkün idisə, indi artıq torpaq sahəsinin həcmi binanın yerləşdiyi sahədən 3 dəfə artıq olmalıdır. Bu da torpağın alınması zamanı binanın xərclərinin artmasına gətirib çıxarır. Eyni zamanda, qəbul edilmiş digər inzibati qərarlar da yeni tikililərdə tikinti xərclərinin artmasına gətirib çıxarıb. Əmlak eksperti Ramil Osmanlı bu xüsusda bildirir: "Keçən il tikintiyə icazəni icra hakimiyyəti verirdisə, indi artıq Arxitektura və Şəhərsalma Komitəsi bu prosesə bilavasitə nəzarət edir. Komitənin rəyi olmadan icazənin verilməsi mümkün deyil. Komitə qanunvericiliyə dəyişikliklərlə bağlı təşəbbüs etdi və bu qaydalar dəyişdi. Məsələn, əvvəl hər hansı bir tikinti şirkəti sadəcə binanın yerləşdiyi tikintialtı sahəni alıb, ora üçün sərəncam ala bilirdi. İndi artıq binanın yerləşəcəyi tikintialtı sahə də kifayət etmir. İndi həyətyanı sahə də nəzərə alınmalıdır. Qaydalara görə, indi həyətyanı sahə binanın alt tikinti sahəsindən 3 dəfə böyük olmalıdır". Bu durumda tikinti şirkətlərinin əksəriyyəti gözləmə mövqeyinə keçib. Bu hal da qiymətlərin yüksək həddə qalmasına təsir göstərən faktorlardan sayılır. Mütəxəssislərin fikrincə, tikinti sektorunda olan ləngimə mənzil bazarında qiymətlərə hələ bir müddət də təsirsiz ötüşməyəcək. Çünki qaydaların sərtləşdirilməsi ilə yeni çoxmənzilli binaların tikilməsi sahibkarlara ucuz başa gəlməyəcək. Bu da mənzil bazarında qiymətlərin bahalaşmasına səbəb olan faktorlardan sayılır.
Qiymətlərin yüksəlməsinə digər amillər də təsir edir. Belə ki, bu gün mənzil bazarında qiymət dəyişmələri həm də ilkin bazarda baş verən proseslərə söykənir. Söhbət ondan gedir ki, bazarda sahibkarlar, mənzil tikinti şirkətinin rəhbərləri qiyməti artırır. Ərazi üzrə yerləşən köhnə binalarda da buna uyğun olaraq mülkiyyətçilər tərəfindən qiymətin artımına təşəbbüs olur və qiymət artımı baş verir. Bu da təbiidir. Çünki köhnə binada yaşayan vətəndaşlar həm də yeni binanın potensial alıcısıdır və onu satıb yeni tikilidə həmin qiymətə uyğun mənzil almaq istəyir. Təbii ki, bu səbəbdən köhnə binalarda da qiymət artımı baş verir. Ekspertlər hesab edir ki, real şəraitdə tələb yoxdursa və təklif yüksəkdirsə, qiymət azalmırsa, bu formada yalnız inzibati qaydada qiymət artımının qarşını almaq olar. Lakin inzibati qaydada bazara müdaxilə yoxdur. Bu mənada, qiymətlərin aşağı düşməsi real görünmür.
Mənzillərlə yanaşı, torpaq bazarında da qiymətlərin artımı qeydə alınır. Ramil Osmanlı da bu faktı təsdiqləyir və bildirir ki, torpaq bazarındakı qiymət artımı mövsümlə əlaqədardır: “Ümumiyyətlə, son dövrlər əmlak bazarında artım dinamikası müşahidə olunur. Bu özünü həm topraq sahələrində, həm də digər daşınmaz əmlak subyektlərində göstərir. Müsbət təsir edən səbəblərdən biri makroiqtisadi vəziyyətin müsbətə doğru dəyişməsidir. Torpaq bazarındakı artımlar daha çox mövsümlə əlaqədar olduğu üçün, yəqin ki, bir müddət sonra regionlara doğru istiqamətlənəcək və Bakıda proses stabilləşəcək”.
Bahalaşma özünü kirayə sektorunda da göstərir. Maraqlıdır ki, hər il yay aylarında kirayə mənzil bazarında qiymətlər ucuzlaşsa da, bu il ciddi bir qiymət enməsi müşahidə edilmir. Bundan əvvəlki illərdə iyulun əvvəllərində kirayə mənzil bazarında 15-20% qiymət azalması müşahidə edilsə də, hazırda vəziyyət dəyişib. Halbuki, əvvəllər bazarda təklifin artması, tələbin azalması və tədris mövsümünün başa çatması ilə əlaqədar iyulun əvvəllərində kirayə mənzil bazarında ucuzlaşma müşahidə edilirdi. Amma indi təkcə iyul ayında kirayə bazarında 4%-ə qədər bahalaşma qeydə alındı. Əvvəlki illərdə isə qiymətlər avqustun sonu, sentyabrın birinci yarısından etibarən artmağa başlayırdı. Bu müddətdə paytaxta tələbələrin axını başlayırdı. Amma indi vəziyyət dəyişib və sentyabrda kirayə qiymətlərinin daha yüksək olması gözlənir. Ekspertlərə görə, qiymət artımının əsas səbəbi kirayə bazarında təklifin azalmasıdır. Hazırda qiymətlər kirayə təklif edilən mənzilin yerləşdiyi ərazidən asılı olaraq 250 manatdan başlayaraq 550-600 manata qədər dəyişir. Məsələn, şəhərin mərkəzi hissələrində 2 otaqlı mənzillərin kirayəsi 350-400 manata, 3 otaqlılar isə 500-600 manata təklif edilir. Nisbətən kənar hissələrdə isə 2 otaqlı mənzillərin qiyməti 250-300 manat, 3 otaqlılar isə 350-400 manat civarında dəyişir. Avqustun sonu, sentyabrın birinci yarısından etibarən isə bu qiymətlərin bir qədər də yüksəlməsi proqnozlaşdırılır.
Tahir TAĞIYEV
