Baki - Xəbər Qəzeti

Azərbaycanda ipoteka kreditinə ayrılan vəsaitlər artsa da, onu almaq bir qədər də qəlizləşib. Belə ki, bəzi bankların ipoteka məsələsində ilkin ödəniş olaraq daha yüksək məbləğ tələb etməsi, istər-istəməz, müştəriləri prosesdən uzaqlaşdırır. Qaydalara görə, ipoteka krediti alan müştəri mənzilin dəyərinin azı 15 faizini əvvəlcədən ödəməli olduğu halda, bəzi banklar ilkin ödəniş olaraq ümumi məbləğin 30-40 faizini tələb edir.
   İpoteka krediti verən bankların bildirdiyinə görə, əvvəlki illərə nisbətən indi İpoteka Fondundan ayrılan pullar artıb. Yəni maliyyə baxımından məhdudiyyət yoxdur. Onların fikrincə, indi əsas məsələ müştərinin öz gəlirlərini təsdiqləyə bilməsidir. Bununla da ipoteka krediti alınmasında ortaya çıxan əsas problemlərdən biri müştərinin ya gəlirinin az olması, ya da onu rəsmi şəkildə göstərə bilməməsidir. Digər çətinlik lazımi dəyərdə girovun təqdim olunmamasıdır. Araşdırmalar göstərir ki, əvvəlki kimi, kredit götürmək istəyənlərin əksəriyyəti köhnə tikili almaq istəyir. Banklar ilkin ödənişi yüksək faizlə götürmələrinin səbəbini daşınmaz əmlak bazarındakı vəziyyətlə əlaqələndirir. Onlara görə, bu gün həmin bazardakı vəziyyət risqləri artırır. Belə şəraitdə risqləri azaltmaq məqsədilə ilkin ödəniş faizlərinin artırılması vacibdir. Qeyd edək ki, hazırda böhranla bağlı olaraq daşınmaz əmlak bazarı da durğunluq dövrünü yaşayır. Əhalinin alıcılıq qabiliyyətinin zəifləməsi səbəbindən qiymətlər stabil deyil, aşağı enməkdə davam edir. Belə şərait isə, bankirlərə görə, olduqca risqlidir. Risqi azaltmaq üçün isə ipoteka mənzilinin dəyərinin 15 faiz deyil, daha yüksək faizi əvvəlcədən ödənilməlidir ki, sonradan banklar çıxılmaz vəziyyətdə qalmasın. Amma bu halda çox vaxt müştərilər ipoteka götürmək fikrindən daşınır. Çünki böhran, ilk növbədə, əhalinin maddi durumuna zərbə vurub. Belə halda, onlar daha yüngül şərtlərlə ipoteka mənzilləri almaqda maraqlıdır. Lakin ilkin ödəniş faizinin qaldırılması yolu ilə şərtlərin ağırlaşdırılması onların ipoteka mənzilləri almasını çətinləşdirir. İndi böyük səbrsizliklə "Yaşayış-Tikinti Bankları Haqqında" Qanunun qüvvəyə minməsi gözlənir. Belə hesab edilir ki, bu, ipoteka kreditləşməsində tamamilə yeni mərhələnin başlanmasına səbəb olacaq. Mərkəzi Bank "Yaşayış-Tikinti Bankları Haqqında" Qanun layihəsini hazırlayır. Bank ölkədə ipoteka bazarını aktivləşdirmək məqsədilə alman modelini tətbiq etməyi nəzərdən keçirir. Mərkəzi Bank sədrinin birinci müavini Alim Quliyevin açıqlamasına görə, qurum ipoteka kreditləşməsilə bağlı xarici maliyyə resurslarının cəlb edilməsi istiqamətində xarici təşkilatlarla əməkdaşlıq siyasəti həyata keçirir. Onun sözlərinə görə, layihənin qəbulu və tətbiqi nəticəsində yaşayış-tikinti banklarının yaradılmasına imkan açılacaq ki, bu da, öz növbəsində, ipoteka sahəsində daha yaxşı nəticələrin əldə olunmasına gətirib çıxaracaq: "Hazırda ipoteka krediti bazarının aktivləşdirilməsini hədəf seçən Mərkəzi Bank Avropada geniş yayılan və Almaniya variantı kimi tanınan "Yaşayış-Tikinti Bankları Haqqında" Qanun layihəsinin tətbiqini həyata keçirmək niyyətindədir. Yaşayış-tikinti banklarının fəaliyyətinin mahiyyəti isə ondan ibarətdir ki, vətəndaşların vəsaitinin həmin banklara yatırılması müqabilində onlar daha böyük məbləğdə ipoteka kreditləri əldə etmək imkanı qazana biləcək".
   Beləliklə, görünür, Mərkəzi Bank ipoteka məsələsində Almaniya variantına üstünlük verməyə başlayıb. Görəsən, bu variant nə dərəcədə effektlidir? Digər tərəfdən, bəzi banklar qaydalara zidd olaraq həddindən artıq ilkin ödəniş faizi tələb edir. Bu isə, müştərinin imkanı xaricində olduğundan, onu prosesə qoşulmaqdan yayındırır. Hər iki məsələyə ekspert rəylərini də öyrəndik. Müstəqil iqtisadçı-ekspert Akif Nəsirli müvəkkil bankların Mərkəzi Bankın təyin etdiyi qaydalardan kənara çıxa biləcəyinə inanmır. Onun fikrincə, belə olarsa həmin banklar prosesdən kənarlaşdırılar: "Dövlətin maliyyələşdirdiyi ipoteka prosesində banklar onun müəyyənləşdirdiyi qaydalara uyğun hərəkət etməlidir. Bundan kənara çıxmaq qeyri-mümkündür. Hökumət faiz dərəcəsini, tutaq ki, 6-8 faiz civarında müəyyən edibsə, ipoteka verən müvəkkil bank həmin faiz dəhlizindən kənara çıxa bilməz. Belə olarsa, bu ciddi qanun pozuntusu olar. İlkin ödəniş məsələsi də, proqrama uyğun olaraq, hökumət tərəfindən müəyyənləşdirilib. Bank bu dərəcədən aşağı məbləğ tələb edə bilər, amma ondan yuxarı tələb artıq qanun pozuntusudur. Bu hal, dövlətin maliyyələşdirdiyi ipoteka ilə bağlıdır. Özəl ipotekada isə neçə faiz ilkin ödənişin istənilməsi həmin şirkətin öz işidir. O istəsə, 50 faiz də tələb edə bilər. Ağır şərtlərə malik ipoteka proqramı belə halda bir qədər də çətinləşir. Nəticədə vətəndaşların ipotekaya marağının azalmasına gətirib çıxarır. Müvəkkil bankları heç kim ipoteka verməyə məcbur etmir. Risqlər böyükdürsə, buyursunlar bundan imtina etsinlər. Risqə görə məgər qanunu pozmaq lazımdır? Tender elan edilib və bir sıra banklar burada qalib gəlib, nəticədə şərtlərə əməl edəcəkləri barədə öhdəlik də götürüblər".
   Əmlak Bazarı İştirakçıları İctimai Birliyinin sədri Ramil Osmanov öncə ipoteka kreditləşməsinin alman variantına aydınlıq gətirdi: "Bu həqiqətən də alman variantı olacaqsa, sözsüz ki, mükəmməl bir model olacaq. Çünki dünya miqyasında həm ipoteka, həm də mülkiyyət hüquqlarının dövlət təminatı sahəsində Almaniya öndə gedən ölkələrdən biridir. Bu səbəbdən də Almaniya daşınmaz əmlak bazarının dayanıqlığı dünyada ilk yerlərdən birini tutur. Hesab edirəm ki, alman modelinin ölkəmizdə tətbiqi müsbət mahiyyət daşımalıdır. Lakin hər şey prosesin şəffaflığı və necə icra olunmasından asılı olacaq. Mərkəzi Bankın fəaliyyətini kölgə altına almaq fikrində deyiləm, amma demək istəyirəm ki, növbəti mərhələdə ölkənin bir nömrəli bankının kommersiya bankları ilə birgə prosesə nə dərəcədə hazır olub-olmaması kifayət qədər aktual məsələdir. Alman variantı ipoteka prosesində girov predmetinin vahid sığortalama və girov kimi qəbul edilməsi, eyni zamanda, kredit faizləri də daxil olmaqla, banklar və əmlak sahibləri arasında qarşılıqlı təminat sisteminin yaradılmasıdır. Əvvəlki dönəmlərdə bizdə banklarla müştəri arasında ipoteka kreditləşməcindən kənar ipoteka müqavilələri bağlanan zaman bir çox hallarda vətəndaşın marağı burada öz əksini tapmır, bütün məsələlər yalnız bankın maraqlarına xidmət edirdi. Amma alman variantında hər iki tərəfin hüquqlarının təminatı nəzərdə tutulur. Bu prosesdə ipoteka predmetinin özü bankın əmlakına çevrilir, yəni bizdəki kimi qeyri-müəyyən formada qalmır. Kreditin ödənilməsi prosesi həyata keçirildikcə, tədricən onun üzərindəki yük götürülüb, yenidən qarşı tərəfə keçir".
   R.Osmanov ilkin ödənişin 30-40 faizə qaldırılması barədə deyilənlərlə isə razılaşmır: "Kredit girov qoyulan əmlakın 60 faizi həcmində verilir. Burada söhbət, bilavasitə, ipoteka predmetindən, bura qoyulan mənzildən getmir, ipoteka prosesində belə hal mövcud deyil. Mərkəzi Bankın qərarına görə, yalnız girov predmetləri qiymətləndirilir və bundan sonra onun 60 faizi həcmində kredit ayrılması nəzərdə tutulur. Bu mənada, heç bir kommersiya bankı özbaşına bu addımı ata bilməz".