Əmlak bazarında aparılan araşdırmalar göstərir ki, daşınmaz əmlakın (torpaq və mənzil) alqı-satqısı ilə bağlı son bir ildə ciddi geriləmələr müşahidə olunsa da, qiymətlər dəyişməz olaraq qalıb. Sadə vətəndaşların mənzil almağa əlçatımlığı olduqca aşağı səviyyədədir. Gözlənirdi ki, böhranın təsirlərilə əlaqədar olaraq daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərdə ucuzlaşma baş verəcək.

   Amma proqnozlar özünü doğrultmadı. Ekspertlərə görə, Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarı iqtisadi qanunlarla deyil, psixoloji əsaslarla fəaliyyət göstərir.

   Qeyd olunur ki, son on ildə Bakıda mənzillərin qiyməti təxminən 10 dəfə artıb və bu heç bir məntiqə, iqtisadi qanunauyğunluğa sığmır. Ona görə də hesab edilir ki, mənzillərin maya dəyərindən neçə dəfə baha satıldığı araşdırılmalıdır. Hesablamalara görə, hazırda mənzillərin qiyməti 20-30 faiz aşağı düşməlidir.

   Xatırladaq ki, son illər Bakı şəhərində kirayədə yaşayan gənc ailələrin sayı çoxalıb. Mənzil almağa gücü çatmayan ailələr, şərtlər ağır olduğundan, ipoteka kreditlərinin də imkanlarından yararlana bilmir. Banklar vasitəsilə yeni binalardan kredit yolu ilə alınan mənzillər isə yararsız vəziyyətdədir.

   Ekspertlərin sözlərinə görə, paytaxt Bakıda mənzillərin qiyməti dünyanın ən bahalı şəhərləri sayılan Nyu-York və Moskvanın səviyyəsinə çatmaqdadır. Təbii ki, ölkədə mənzillərin bahalı olması əhalinin əksər hissəsinin evsiz qalmasını şərtləndirir. Rəsmi məlumatlara görə, ölkədə orta aylıq əməkhaqqı 200 manata çatmadığı bir şəraitdə mənzil biznesinin genişlənməsi obyektiv səbəblərlə izah oluna bilməz. Hazırda Bakının mərkəzində təkrar bazarda, daha doğrusu, köhnə binalarda iki otaqlı mənzilin qiyməti 80-90 min dollar, mərkəzdən bir uzaqda isə 60-70 min dollar təşkil edir.

   Qeyd edək ki, yeni tikililərdə iki otaqlı mənzilin sahəsi orta hesabla 80-90 kvadrat metr olduğu halda, sovet dövründə tikilmiş binalarda bu göstərici çox vaxt 50 kvadrat metrə belə çatmır. Ekspertlər hesab edir ki, yeni tikililərdə mənzil almaq istəyənlər binanın keyfiyyətsiz olmasından ehtiyyat edir və çox vaxt bu səbəbdən köhnə binalarda mənzil alır.

   Hazırda tikinti bazarında tikinti materiallarının sürətlə ucuzlaşması, təkliflərin azalması və digər böhranlar da mənzillərin qiymətinə təsir göstərə bilmir.

   Şəhərin mərkəzində onsuz da çox məhdud olan torpağın bir sotunu tikinti şirkətləri 200-250 min dollara alır. Ekspertlər bildirir ki, mənzillərin qiymətində iqtisadi faktorlar əhəmiyyətli rol oynamır. Belə ki, bu gün bazarda bir kvadrat metri 1000-2000 dollara satılan yaşayış sahəsinin faktiki maya dəyəri 250 dollardan belə aşağıdır və 100 kvadrat metrlik mənzil 25 min dollara başa gəlir. Bu rəqəmin üstünə 50 dollar vergi dərəcəsini də gəlsək, cəmi bu rəqəm 300 dollar olur. Yaşayış sahəsinin bir kvadrat metrinin maya dəyərinin 10-12 faizi şirkətin gəliri kimi nəzərdə tutulur.

   Maraqlıdır ki, mənzillərin qiymətində artım, əsasən inşaat materiallarının bahalaşdığı dövrlərdə müşahidə edilib. Yəni inşaat materiallarının bahalaşmasından sui-istifadə edən şirkətlər mənzilləri bahalaşdırıb. Amma indi materialların qiyməti aşağı salısa da, mənzillər ucuzlaşmayıb.

   Ekspertlər, həmçinin, bürokratik maneələrin də mənzillərin bahalaşmasında önəmli rol oynadığını deyir. Buna baxmayaraq, mənzil biznesi ölkədə ən rentabelli biznes sayılır. Bu sahəyə qoyulan vəsait bir ildən sonra iki-üç dəfə artır.

   Ekspertlərin sözlərinə görə, daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin yüksək olmasına əsas səbəb imkanlı adamların öz vəsaitlərini, banklara qoymaqdansa, məhz mənzil və torpaq sahələrinin alınmasına yönəltməsidir. Onların fikirlərinə görə, torpaq sahələrinin və evlərin qiymətləri ildə 30-40 faiz artdığı halda, bankların depozit qoyuluşuna maksimum 21 faiz dividend verməsi bu sahəyə marağın güclənməsinə gətirib çıxarır. Başqa bir tərəfdən isə, milli mentalitetdən irəli gələrək, azərbaycanlılar daşınmaz əmlak almağı daha üstün hesab edir.

   Ekspert İlham Hüseynlinin sözlərinə görə, tikinti şirkətlərinin rentabelliyi böhrana qədər 50 faiz olub: "İndiki böhran şəraitində rentabellik düşüb. Hazırda bazarda tikinti materiallarının ucuzlaşmasına baxmayaraq, hazır mənzillərdə istifadə olunmuş materiallar ən azı bir il bundan qabaq baha qiymətə alınıb. Ona görə də, mənzilləri mövcud bazar şərtlərinə uyğun satmaq şirkətlərə sərf etmir. Məndə olan məlumatlara görə, tikinti şirkətlərinin, hətta maya dəyərinə yaxın qiymətlərə satmasına baxmayaraq, hazırda mənzil alan yoxdur".

   Bununla belə, ekspert hesab edir ki, mənzillərin qiymətini bazar qiymətlərinə uyğunlaşdırmaq mümkündür: "Antiinhisar Haqqında" Qanunda göstərilib ki, dövlətin müvafiq strukturu, indiki halda İqtisadi İnkişaf Nazirliyinin Antiinhisar Departamenti bazarda qiymətlərə nəzarət edir. Hiss edilsə ki, təklif olunan qiymətlər bazara uyğun deyil, yəni bir qrup şəxs sözü bir yerə qoyaraq bahalıq yaradırsa, Antiinhisar Departamenti məsələni araşdırır. Aydın olsa ki, mənzil bazarında təklif olunan qiymət mənzilin maya dəyərindən qat-qat yuxarıdır, o zaman Antiinhisar Departamenti tikinti şirkətlərinə yazılı şəkildə xəbərdarlıq göndərir, yaxud da məhkəməyə müraciət edir".

   Mənzilin 1 kvadrat metrinin neçəyə başa gəlməsilə bağlı ekspert bildirdi ki, bu, müxtəlif binalar üçün fərqli ola bilər: "Elə binalar var ki, onlarda hər kvadrat metr 300-400 dollara başa gəlir. Elə binalar da var ki, 1000-1200 dollara başa gəlir. Mənzilin maya dəyəri otaqların sayından, yerləşdiyi məkandan, xidmətlərdən, kommunikasiya sistemindən və s. məsələlərdən asılıdır".

   İndiki şəraitində tikinti şirkətlərinə qiymətləri aşağı salmağı tövsiyə edən İ.Hüseynli hesab edir ki, belə olarsa, şirkətlər uduzmaz: "Ən ağıllı sərmayədar odur ki, tikinti materialları ucuz olan dövrdə əlindəki mənzilləri satışa çıxarır və əldə olunan vəsaitlə ucuz qiymətə tikinti materialları alır. İndi ucuz qiymətə tikinti materialları alıb bina tiksələr, vaxt başında, yəni böhran aradan qalxanda yüksək gəlir əldə etmək olar".

   Məsələnin görünən tərəfi isə odur ki, hətta hökumət də tikinti şirkətlərilə bacara bilmir. Çünki hər bir tikinti şirkəti bir binanı tikib qurtarana, hətta mənzilləri satana qədər ayrı-ayrı dövlət qurumlarına "şapkalar" ödəməkdədir.

   Odur ki, mənzillərin maya dəyərini hesablayarkən gözlənilməz xərcləri də nəzərə almaq lazımdır.